פסק-דין בתיק בר"ע 797/06

1.       בקשת רשות ערעור על החלטת ראש ההוצאה לפועל בחיפה ( כב' הרשם מר ע' סעיד) מתאריך 25.9.2006, בתיק הוצל"פ [חיפה] 02-12787-03-0.

2.       לאחר ששקלתי טענות ב"כ הצדדים, הנני מחליט ליתן למבקש הרשות לערער, והנני דן בערעור כאילו הוגשה על פי הרשות שניתנה.

3.       המשיב מס' 3 (ולהלן ייקרא - " כונס הנכסים"), מונה לשמש ככונס נכסים מטעמו של המשיב מס' 2 (להלן - " המלווה") ובידו סכום כסף. המבקש טוען, כי לו הזכות לקבל סכום הכסף האמור שכן לזכותו רשומה משכנתה בדרגה ראשונה על זכויות החייב. לעומת זאת טוען כונס הנכסים, כי קודם שיועבר סכום כסף למבקש, יש לשלם מסים, שנובעים מעסקת מכר שביצע המשיב מס' 1 (ולהלן - " החייב") במקרקעין, שאם לא כן לא ניתן יהיה להעביר לקונים שרכשו זכויות במקרקעין מאת כונס הנכסים את הבעלות בנכסים שרכשו.

          חוב המסים, שבכוונת כונס הנכסים לסלק מסכום הכסף המוחזק בידו, הוא חוב הנובע מעסקה שעשה החייב במקרקעין, על הדרך המכונה במקומותינו "עסקת קומבינציה".

4.       בהחלטתו שבערעור קבע כב' ראש ההוצאה לפועל, כי "הכספים ישארו בקופת הכינוס עד לסילוק כל החובות שמעמדם עדיף ובעלי זכות קדימה על זכותו של בעל המשכון ועד לסילוק כל המכשולים לרישום הנכסים שבכינוס ע"ש הקונים".

          החלטתו זו של כב' ראש ההוצאה לפועל תואמת את עמדתו של כונס הנכסים, ומכאן הערעור שלפני.

5.       קודם לכל יש לעמוד על העובדות הנוגעות לעניין, ואלה הן:

(א)     בתאריך 19.4.1993 קיבל החייב הלוואה מאת המבקש, בסכום של 1,000,000 (מיליון) ש"ח.

(ב)      בתאריך 30.4.1999 כרת החייב חוזה עם חברה פלונית (ולהלן - "החברה הקבלנית"), והתחייב להעביר לה ארבע חמישיות (80%) מהמקרקעין הידועים כחלקה 3 בגוש 15011 (להלן - "המקרקעין").

          החברה הקבלנית שרכשה הזכויות במקרקעין מאת החייב, התחייבה לבנות בניין במקרקעין, ואף שם ניתן לו - "בניין המילניום", והוסכם, כי הבניין ייבנה (ובפועל נבנה) אף על החלק במקרקעין שהחייב שייר לעצמו (20%), ובתמורה לזכויות שמכר, יקבל החייב, בתום הבניה, מספר יחידות בבניין, והרי זו היא "עסקת הקומבינציה" שנעשתה.

(ג)      בתאריך 24.5.1999 (במעמד בו המקרקעין נרשמו על שם החייב בלשכת רישום המקרקעין) נרשמה משכנתה בדרגה ראשונה לטובת המבקש.

(ד)      בשני מועדים נפרדים, 6.1.2000 ו- 15.1.2003, הסכים המבקש להחריג מגדר תחולת המשכנתה חלק מהיחידות שהיו ממושכנות לטובתו.

6.       לטענת המבקש, התברר לו בדיעבד, כי החייב ורעייתו שיעבדו את זכויותיהם לטובת המלווה, וזאת עשו מבלי שקיבלו לכך את הסכמת הבנק, וחרף הוראה מפורשת בדבר הצורך לקבל הסכמה, המצויה בשטר המשכנתה. מדובר למעשה בחוזה הלוואה, שנכרת בין החייב והמלווה בתאריך 20.5.2002, ולפיו הלווה המלווה לחייב סך 500,000 ש"ח, ובאותו מעמד נחתם בין הצדדים (החייב והמלווה) שטר משכון, ולפיו שעבד החייב למלווה זכויותיו בבניין שנבנה במקרקעין. המשכון נרשם לזכות המלווה בתאריך 13.6.2002, בלשכת רישום המשכונות.

          בתאריך 8.1.2003 הוגדל סכום ההלוואה שהמלווה העמיד לזכות החייב לסכום של 800,000 ש"ח, וכבטוחה נוספת, החייב ורעייתו שעבדו לטובת המלווה את זכויותיהם בדירת מגורים שהייתה בבעלותם. בגין הגדלת סכום ההלוואה, נרשם משכון נוסף לטובת המלווה בלשכת רישום המשכונות בתאריך 9.1.2003.

7.       לצורך מימוש המשכונות שנרשמו לטובת המלווה, מונה כונס הנכסים, ובעקבות זאת הגיש המבקש תובענה, על דרך המרצת הפתיחה, לבית משפט השלום בעפולה, בה עתר לכך שיוצהר על בטלות המשכונות שנרשמו לטובת המלווה ויבוטל מינויו של כונס הנכסים.

          ואולם, בתאריך 11.7.2004 הגיעו המבקש וכונס הנכסים להסכמה, שפורטה בפרוטוקול בית המשפט, ולהסכמתם ניתן תוקף של החלטה. על קצה המזלג יצוין, כי הצדדים הסכימו שכונס הנכסים ימשיך בתפקידו, ועוד הסכימו:

"כספי המכר שמתקבלים בידי הכונסים, עקב מימוש נכסי החייב בבניין המילניום יועברו לאחר ניכוי הוצאות ושכר טרחה לידי הבנק באמצעות משרד בא כוחו,  בהקדם וללא דיחוי לאחר קבלתם. בשל העובדה שבניין המילניום טרם נרשם כבית משותף ובשל העובדה כי ידוע לכונסים כי קיים חוב בגין מס שבח ובגין מס רכוש הרובצים על הבניין, כספי המכר יועברו לידי הבנק לאחר שיערך ברור מול רשויות המס בגין גובה החוב. מוסכם כי בתוך 14 יום מהיום תוגש שומה עצמית על ידי הכונסים באשר לגובה המס החל והכונסים יעשו מאמץ לברר בהקדם את הסכומים שיש לשלם לרשויות המס כאמור ויעבירו את היתרה שתשאר בקופת הכינוס בהקדם."

          לאחר דברים אלה מכר כונס הנכסים יחידות מסוימות מאלה שנבנו עבור החייב, כחלק מהתמורה שהחייב היה זכאי לקבל עבור הזכויות שמכר לחברה הקבלנית, במסגרת עסקת הקומבינציה.

8.       המבקש טוען, כי כב' ראש ההוצאה לפועל שגה בהחלטתו, שכן למעשה קבע כי חובות המיסוי קודמים לחובות המבקש, בה בשעה שאין הדבר כך. לטענת המבקש, מנסח מרשם המקרקעין עולה באופן ברור, כי לטובת המבקש נרשמה משכנתה בדרגה ראשונה, עוד בטרם נרשמה הערת אזהרה בגין עסקת הקומבינציה. המבקש מוסיף וטוען, שאף מנהל מיסוי המקרקעין אינו טוען כי חובות המיסוי עדיפים על פני החוב למבקש. בטיעונו הבחין ב"כ המבקש בין הזכויות במקרקעין שהחייב שייר לעצמו (20%) ובין אלה שהחייב מכר לחברה הקבלנית (80%). לטענת ב"כ המבקש, את חובות המיסוי, הנובעים מעסקת הקומבינציה, יש לגבות מתוך המקרקעין שהחייב מכר לחברה הקבלנית, ולא מתוך הזכויות במקרקעין ששייר לעצמו. כיוון שכונס הנכסים מכר למעשה יחידות מאלה שנבנו על חלקו של החייב במקרקעין, והמיסים בגין מכר יחידות אלה שולמו, כי אז את חובות המיסוי, שמקורן בעסקת הקומבינציה, יש לממן ממקורות אחרים, ולא מסכומי הכסף שהתקבלו ממכירת היחידות שנבנו על החלק במקרקעין שהחייב שייר לעצמו.